确认合同效力与履行情况 需核实购房合同是否有效，是否存在无效或可撤销情形（如欺诈、重大误解等）。若合同合法有效，客户有权要求原房主履行过户义务。 若合同未明确约定过户时间或条件，需结合交易习惯或《民法典》第510条（补充协议）确定合理履行期限。 诉讼主张的核心诉求 强制过户：若房屋无抵押、查封且客户具备购房资质及付款能力，可起诉要求法院判决原房主配合过户。 解除合同+赔偿损失：若房屋已被转卖或存在权利瑕疵，可主张解除合同，要求返还已付款项及赔偿差价损失（需证明实际损失）。 证据收集 基础证据：购房合同、付款凭证（银行流水、收据）、沟通记录（通话录音、短信等证明原房主未果）。 房屋权属证明：原房主产权证、回迁安置协议（如案例）、中介服务协议（若有）。 房屋状态证明：通过不动产登记中心查询房屋是否被查封、抵押或存在其他权利限制。 公告送达：若原房主失联，可申请法院通过公告方式送达起诉状及传票（需提供初步证据证明无法联系）。 财产保全：申请查封房屋或原房主名下财产，防止其转移资产。 立案与审理 提交起诉状、证据目录及身份证明，法院受理后可能启动诉前调解程序（如案例）。 若原房主未到庭，法院可缺席判决，但需确保证据充分（如合同、付款记录等）。 执行阶段 胜诉后申请强制执行，法院将向不动产登记中心出具协助执行通知书，直接办理过户手续。 房屋权属争议 房屋涉及共有权人（如案例中被告朱某与高某），需追加其他共有人为被告，否则可能影响执行。 若房屋为回迁安置房，需确认是否已满足办理产权证的条件。 违约金与差价损失主张 违约金可依据合同约定（一般不超过合同价20%），但若实际损失（如房价涨幅）高于约定，可主张调整。 需提供同地段房屋价格评估报告或同类案例佐证差价损失。 等成本。